Distanze tra fabbricati e canne fumarie: chiarimenti sull'applicazione delle norme edilizie
Calcolo delle distanze tra costruzioni: la Cassazione esclude le canne fumarie dal computo
La sentenza n. 26042/2024 della Corte di Cassazione si occupa di un caso riguardante la distanza tra costruzioni e la rilevanza delle canne fumarie ai fini del calcolo delle distanze minime previste dal Codice Civile. In particolare, la decisione si concentra sul corretto computo della distanza tra fabbricati e su quali elementi vadano considerati come “costruzioni” per rispettare le prescrizioni delle norme urbanistiche.
Il fatto
Con ricorso possessorio depositato nel 2003, Mo.An. e De.Hi., proprietari di distinti appartamenti in unico stabile, agivano per la reintegra nel possesso dei rispettivi immobili lamentando che la Costruzioni Ru.To. Sas avesse edificato a confine, violando le distanze minime previste dalle norme edilizie. Con sentenza del 2010, il Tribunale condannava la società ad eliminare l’intercapedine esistente tra il primo piano del manufatto edificato dalla società stessa e il primo piano dell’immobile del ricorrente, attraverso la realizzazione di una parete in aderenza a quella esistente e ad arretrare un pilastro a distanza non inferiore a 3 mt. dal corpo avanzato (canna fumaria) del medesimo fabbricato.
Con sentenza del 2018 la Corte di Appello di Salerno confermava la decisione di primo grado sull’arretramento dei manufatti, osservando che gli stessi si trovavano a una distanza inferiore a 3 mt. prevista per il caso di assenza di pareti finestrate o altre aperture e che la canna fumaria, costruita a tutta altezza con una sporgenza di circa 86 cm., costituiva sicuramente corpo di fabbrica computabile ai fini delle distanze e pertanto che la distanza doveva essere calcolata dal perimetro della sagoma della canna fumaria.
Il ricorso in Cassazione
La Costruzioni Ru.To. Sas propose ricorso in Cassazione, lamentando che la Corte d’Appello avesse erroneamente calcolato la distanza tra il pilastro del loro edificio e una canna fumaria sul fabbricato di Mo.An., considerandola parte della costruzione. Secondo la società, la canna fumaria non poteva essere considerata una costruzione autonoma e, dunque, non andava computata ai fini della distanza di 3 metri prevista dall’art. 873 del Codice Civile.
Mo.An., a sua volta, propose un ricorso incidentale, sostenendo che la Corte d’Appello avesse erroneamente applicato l’art. 873 c.c., considerando solo alcune parti del fabbricato, e che non avesse tenuto conto delle aperture sulle pareti, che avrebbero richiesto una distanza minima di 10 metri.
La decisione della Corte di Cassazione
La Corte di Cassazione ha accolto sia il ricorso principale della Costruzioni Ru.To. Sas, sia il ricorso incidentale di Mo.An., cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa alla Corte d’Appello di Salerno per un nuovo esame.
Canna fumaria e calcolo delle distanze: la Cassazione chiarisce la distinzione tra accessori e costruzioni
Sul primo punto, la Cassazione ha chiarito che, secondo l’art. 873 c.c., il calcolo delle distanze deve essere fatto tenendo conto di tutte le “costruzioni”, intese come qualsiasi opera non completamente interrata e dotata di solidità e stabilità. Tuttavia, la Corte ha precisato che le canne fumarie, pur essendo stabili e fissate al suolo, non possono essere considerate costruzioni a sé stanti, ma sono meri accessori degli impianti dell’edificio in quanto non aventi funzione autonoma ma meramente strumentale ad altro impianto. Pertanto, non vanno computate nel calcolo delle distanze.
Mancata aderenza e distanza minima tra fabbricati: la Cassazione corregge gli errori della Corte d'Appello
Riguardo al ricorso incidentale di Mo.An., la Cassazione ha affermato che la costruzione della Costruzioni Ru.To. Sas non rispettava il principio di prevenzione previsto dall’art. 873 c.c. e che la mancata aderenza tra i fabbricati, anche se minima, doveva essere corretta con adeguate modifiche tecniche che la Corte di Appello non aveva compiutamente valutato, difettando l’esame della possibilità di colmare l’intercapedine senza arrecare danno al fabbricato confinante. Da ultimo la Cassazione ha evidenziato che, se le pareti contrapposte sono finestrate, si applica una distanza minima di 10 metri, indipendentemente da quale delle due pareti presenta finestre.
Vien da chiedersi come sia possibile che la Corte d’Appello, nonostante 8 anni per decidere la vertenza, sia riuscita ad incorrere nel duplice errore di discostarsi da un orientamento di legittimità consolidato e di non valutare la presenza di una finestra in un immobile…
1. Con ricorso depositato il 15/05/2002, Mo.An. e De.Hi., premesso di essere proprietari e possessori rispettivamente di un appartamento al secondo e al primo piano dello stabile sito in V, via (Omissis), chiesero di essere reintegrati nel possesso delle rispettive unità immobiliari, mediante abbattimento di tutte le opere eseguite al confine dalla Costruzioni Ru.To. Sas di Ru.To. E c. in violazione delle norme urbanistiche sulla distanza dei fabbricati e dai confini.
Con ordinanza ex art. 1170 cod. civ. del 12/5/2003, il Tribunale di Vallo della Lucania rigettò il ricorso proposto dalla De.Hi. e accolse parzialmente quello proposto dal Mo.An., mentre nel successivo giudizio di merito pronunciò la sentenza n. 250/2010, pubblicata il 31/03/2010, con la quale confermò l’accoglimento parziale del ricorso di Mo.An., condannando la società ad eliminare l’intercapedine esistente tra il primo piano del manufatto edificato dalla società stessa e il primo piano dell’immobile del ricorrente, attraverso la realizzazione di una parete in aderenza a quella esistente, e ad arretrare il pilastro c.d. A) di cui alla consulenza tecnica a distanza non inferiore a 3 mt. dal corpo avanzato (canna fumaria) del medesimo fabbricato, e al risarcimento dei danni, liquidati nella misura di Euro. 2.500,00, mentre dichiarò estinta ex art. 306 cod. proc. civ. la domanda proposta da De.Hi. per rinuncia agli atti, con condanna della predetta al pagamento delle spese di lite.
Il giudizio di gravame, incardinato dalla Costruzioni Ru.To. Sas si concluse con la sentenza n. 795/2018, pubblicata il 4 giugno 2018, con la quale la Corte d’Appello di Salerno accolse l’appello principale limitatamente alla condanna al risarcimento del danno, che revocò, e rigettò quello incidentale del Mo.An., affermando che il pilastro individuato nella c.t.u. con la lettera A), appartenente al fabbricato dell’appellante, si trovava a una distanza inferiore a quella prescritta nella misura di 3 mt. in caso di assenza di pareti finestrate o altre aperture; che la canna fumaria, costruita a tutta altezza con una sporgenza di circa 86 cm., costituiva sicuramente corpo di fabbrica computabile ai fini delle distanze; osservò inoltre che il Mo.An. non aveva proposto alcuna azione risarcitoria, e, osservò altresì che la modestissima intercapedine creatasi non violava il principio di prevenzione, ma costituiva una non perfetta aderenza eliminabile a spese dell’autore con la tecnica e l’accorgimento indicati in sentenza.
2. Contro la predetta sentenza, la Costruzioni Ru.To. Sas di Ru.To. E c. propone ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo. Il Mo.An. resiste con controricorso, illustrato anche con memoria, proponendo a sua volta ricorso incidentale affidato ad un unico motivo.
1.1 Con l’unico motivo di ricorso principale, si lamenta l’error in iudicando e, in particolare, la violazione e falsa applicazione dell’art. 873 cod. civ., in relazione all’art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ., per avere i giudici di merito computato, ai fini delle distanze, la canna fumaria insistente sull’immobile di proprietà dell’attore Mo.An., considerandola costruzione, e per essere pertanto giunti alla conclusione che il pilastro del fabbricato della società si trovava a distanza inferiore a mt. 3.00 da essa, così da dovere essere arretrato, senza considerare, invece, che la canna fumaria non poteva essere considerata “costruzione” ai fini del calcolo delle distanze a causa delle sue limitatissime dimensioni (sporgenza di appena cm. 86,00 e larghezza di cm. 40,00) e della sua funzione accessoria, priva di autonoma funzionalità, mentre le due pareti frontistanti non presentavano alcuna apertura, sicché la distanza di mt. 3,00 non andava computata dalla canna fumaria, ma dal muro perimetrale che distava appunto mt. 3,11. Inoltre, secondo la ricorrente, non era stato esaminato il fatto decisivo costituito dalle caratteristiche dimensionali, strutturali e funzionali della canna fumaria.
1.2 Il motivo è fondato.
Esiste, infatti, ai sensi dell’art. 873 cod. civ., esiste una nozione unica di costruzione, non modificabile neppure dai regolamenti comunali, stante la loro natura di norme secondarie (Cass. n. 23843 del 2018; n. 144 del 2016; n. 19530 del 2005), la quale non si identifica in quella di edificio, ma consiste in qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell’opera stessa e dalla tecnica costruttiva adoperata (Cass., Sez. 2, 5/1/2024, n. 345; Cass., Sez. 2, 2/10/2018, n. 23856; Cass., Sez. 2, 20/7/2011, n. 15972).
Anche le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi sostenuti da solette aggettanti, anche se scoperti, ove siano di apprezzabile profondità e ampiezza, costituiscono corpo di fabbrica computabile ai fini del calcolo delle distanze, giacché, pur non corrispondendo a volumi abitativi coperti, rientrano nel concetto civilistico di costruzione, in quanto destinati ad estendere ed ampliare la consistenza dei fabbricati, mentre non sono computabili le sporgenze esterne del fabbricato che abbiano funzione meramente artistica, ornamentale, di rifinitura od accessoria, come le mensole, le lesene, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili (Cass., Sez. 2, 17/9/2021, n. 25191; Cass., Sez. 2, 19/9/2016, n. 18282; Cass., Sez. 2, 22/7/2010, n. 17242; Cass., Sez. 2, 31/5/2006, n. 12964; Cass., Sez. 2, 26/1/2005, n. 1556).
In linea di principio, secondo la giurisprudenza di questa Corte, tra gli sporti non computabili rientrano, ad avviso del collegio, anche le canne fumarie, ancorché infisse al suolo e aventi i caratteri della solidità e stabilità, avendo esse valenza di mero accessorio di un impianto e non costituendo perciò costruzione, come già chiarito da questa Corte sia pure in tema di distanza delle vedute ai sensi dell’art. 907 cod. civ. (in tal senso vedi Cass., Sez. 2, 23/5/2016, n. 10618; Cass., Sez. 2, 23/2/2012, n. 2741).
Nel caso in esame, la Corte d’Appello ha verificato solo la sporgenza della canna fumaria, mentre avrebbe dovuto verificarne anche le precise caratteristiche costruttive, visto che dalla sentenza non risulta neppure se si tratta di un mero tubo di ferro oppure di un manufatto in muratura.
Quindi si rende necessario un nuovo esame.
2.1 Con l’unico motivo di ricorso incidentale, si lamenta l’error in iudicando e, in particolare, la violazione e falsa applicazione delle disposizioni contenute nel piano particolareggiato vigente presso il Comune di Vallo della Lucania, nonché nel D.M. n. 1444/68, nella legge n. 1684 del 1962 e negli artt. 873 e 877 cod. civ., perché i giudici di merito, a fronte della domanda volta ad ottenere l’arretramento del fabbricato a una distanza non inferiore a mt. 10,00, avevano ritenuto applicabile l’art. 873 cod. civ. sull’errato presupposto che le pareti dei due immobili non fossero finestrate e non presentassero aperture di sorta e, pur avendo accertato la non perfetta aderenza tra i fabbricati, avevano altresì reputato di non poter disporre l’arretramento, senza però previamente accertare la presenza nei due edifici di pareti finestrate sia lungo il muro quasi in aderenza, sia sulla facciata frontista del fabbricato del Mo.An. (come il balcone insistente proprio sulla parete frontista il fabbricato della società e il locale a magazzino sito al piano terra del fabbricato Mo.An., sul quale vi erano finestre che erano state parzialmente occluse dal muro non in aderenza realizzato dalla società), e senza verificare la possibilità di colmare facilmente l’intercapedine, anche da un punto di vista tecnico onde evitare spinte in danno del muro del vicino. Peraltro, ad avviso del ricorrente, il rigetto della richiesta di nomina di un c.t.u. onde accertare se e come fossero stati adottati gli accorgimenti per colmare l’aderenza e l’omessa qualificazione in termini di vedute delle aperture esistenti sui muri frontisti, costituiva in sé omesso esame di un fatto decisivo.
2.2 La censura è fondata.
Occorre, innanzitutto, prendere le mosse dalla sentenza dei giudici di merito, i quali hanno ritenuto di applicare, alla specie, il principio, affermato da questa Corte, secondo cui il giudice, in caso di non perfetta aderenza della costruzione del prevenuto a quella del preveniente, deve disporre l’arretramento della costruzione del vicino previamente accertando se l’intercapedine possa essere colmata mediante opportuni accorgimenti tecnici atti a perfezionare l’aderenza senza determinare spinte in danno del muro del vicino, sostenendo che, in tale caso, non si verifica alcuna violazione del principio di prevenzione, poiché il prevenuto esercita, sia pure con l’adozione di necessarie cautele, una delle facoltà concessagli dalla legge. Secondo la Corte di merito, la società, aveva realizzato soltanto una non perfetta aderenza, eliminabile a sue spese con la tecnica e l’accorgimento indicato in sentenza.
La conclusione non è giuridicamente condivisibile.
La costruzione in aderenza al muro posto sul confine, ai sensi dell’art. 877 cod. civ., deve essere ravvisata anche in presenza di modeste intercapedini, ove queste derivino da mere anomalie edificatorie e siano, altresì, agevolmente colmabili senza appoggi o spinte sul manufatto preesistente (v. Sez. 2, Sentenza n. 3601 del 07/03/2012).
Nella specie, i giudici di merito si sono discostati dal principio suddetto, perché avrebbero dovuto svolgere in concreto accertamenti sulla sicurezza del vicino, indispensabili proprio sulla scorta della citata giurisprudenza.
Inoltre, non hanno verificato esattamente quale fosse la normativa locale sulle distanze (eppure nel controricorso a pag. 17 si richiama uno strumento urbanistico che prevede un distacco di dieci metri tra pareti prospicienti).
Inoltre, non risulta approfondita l’indagine sull’esistenza di pareti finestrate (e il ricorso incidentale richiama accertamenti peritali che davano atto di esistenza di vedute). Ed in proposito va osservato che la distanza minima di dieci metri è richiesta anche nel caso in cui una sola delle pareti fronteggiantisi sia finestrata e che è indifferente se tale parete sia quella del nuovo edificio o quella dell’edificio preesistente, essendo sufficiente, per l’applicazione di detta distanza, che le finestre esistano in qualsiasi zona della parete contrapposta ad altro edificio, benché solo una parte di essa si trovi a distanza minore da quella prescritta, con la conseguenza che il rispetto della distanza minima è dovuto pure per i tratti di parete parzialmente privi di finestre (tra le varie, Cass., Sez. 2, 17/5/2018, n. 12129).
3. In conclusione, vanno dichiarati fondati tanto il ricorso principale, quanto quello incidentale, con la conseguenza che la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’Appello di Salerno, che, in diversa composizione, dovrà statuire anche sulle spese del giudizio di legittimità.
Accoglie il ricorso principale e quello incidentale, cassa a sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Salerno, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio dell’11 settembre 2024.
Depositata in Cancelleria il 4 ottobre 2024.
