Infiltrazioni dalla terrazza in condominio: chi paga i danni?

Le infiltrazioni dalla terrazza in condominio sono una delle cause più frequenti di controversie tra condòmini, proprietari, inquilini e amministratore. Quando l’acqua proveniente da una terrazza a livello o da un lastrico solare danneggia l’appartamento sottostante, la domanda principale è: chi deve pagare il risarcimento?

La risposta non è sempre semplice, soprattutto quando la terrazza è di proprietà o in uso esclusivo a un solo soggetto, ma svolge anche una funzione di copertura dell’edificio. In questi casi possono concorrere più responsabilità: quella di chi usa la terrazza, quella del proprietario e quella del condominio.

La questione è stata affrontata dalla recente Corte di Cassazione con la sentenza n. 11585 del 28 aprile 2026, che conferma un principio importante: nei confronti del danneggiato opera la responsabilità solidale tra più soggetti, senza che il criterio di riparto previsto dall’art. 1126 c.c. possa essere utilizzato per limitare la richiesta risarcitoria.

Il problema: infiltrazioni da terrazza o lastrico solare

Terrazze a livello e lastrici solari hanno spesso una doppia funzione: da un lato possono essere utilizzati in via esclusiva da un solo condomino, proprietario o conduttore; dall’altro svolgono una funzione comune, perché coprono l’edificio o una parte di esso.

Questa duplice funzione incide direttamente sulla responsabilità per i danni.

Se l’acqua penetra nell’appartamento sottostante, occorre capire da cosa derivano le infiltrazioni. Le cause possono essere diverse: ostruzione degli scarichi, mancata pulizia dei bocchettoni, difetti della pavimentazione, usura delle guarnizioni, problemi di impermeabilizzazione, carenze strutturali o omessa manutenzione.

Proprio perché le cause possono essere molteplici, non è corretto individuare automaticamente un solo responsabile e in molti casi è necessario accertare il contributo causale di più soggetti.

Il caso esaminato dalla Cassazione n. 11585/2026

La vicenda esaminata dalla Corte riguardava i danni subiti dal proprietario di un appartamento a causa di due episodi di infiltrazioni d’acqua provenienti dalla terrazza a livello dell’appartamento sovrastante.

La terrazza era riferibile a un immobile di proprietà di un soggetto, ma concesso in locazione a un conduttore. La causa vedeva quindi complessivamente coinvolti: il condominio, il proprietario-locatore, l’inquilino-conduttore, l’assicurazione chiamata in garanzia e l’attore danneggiato.

Gli accertamenti tecnici avevano evidenziato più cause del danno: da un lato, l’ostruzione del bocchettone di scarico della terrazza, che aveva impedito il regolare deflusso dell’acqua piovana; dall’altro, difetti strutturali e manutentivi, tra cui guarnizioni usurate e pavimentazione non adeguata, che avevano favorito la tracimazione dell’acqua e la successiva percolazione al piano inferiore.

Dopo decisioni non coincidenti nei gradi di merito, la Cassazione ha confermato la responsabilità solidale dei soggetti coinvolti, chiarendo il rapporto tra responsabilità verso il danneggiato e criteri di ripartizione interna.

Perché possono rispondere più soggetti

La responsabilità per le infiltrazioni da terrazza o lastrico solare può derivare da titoli diversi. È proprio questo il punto centrale: il danno può essere unico, ma le condotte o omissioni che lo hanno causato possono essere più di una.

La responsabilità di chi usa la terrazza

Chi ha l’uso effettivo della terrazza ha normalmente un dovere di custodia e di attenzione rispetto alla superficie che utilizza.

Questo non significa che l’inquilino risponda automaticamente di qualunque danno proveniente dalla terrazza. La sua responsabilità va valutata in concreto, verificando se aveva un effettivo potere di controllo e se il danno sia riconducibile a condotte o omissioni rientranti nella sua sfera di gestione.

Per esempio, può venire in rilievo la mancata pulizia degli scarichi, l’omessa segnalazione di anomalie evidenti o l’utilizzo negligente della terrazza. Diverso è il caso di difetti strutturali, problemi di impermeabilizzazione o interventi manutentivi straordinari, che possono riguardare anche il proprietario o il condominio.

La responsabilità del proprietario

Il proprietario dell’immobile non è necessariamente esonerato da responsabilità per il solo fatto di avere concesso l’appartamento in locazione.

Occorre distinguere con attenzione: il conduttore può avere obblighi legati all’uso quotidiano del bene; il locatore, invece, può conservare responsabilità connesse alla struttura, alla manutenzione straordinaria o a situazioni che richiedono un intervento non riconducibile alla normale gestione dell’inquilino.

Anche in questo caso, la valutazione deve essere concreta. Bisogna verificare il contratto, lo stato dei luoghi, la natura del difetto, le segnalazioni ricevute e la possibilità effettiva di intervenire.

La responsabilità del condominio

La terrazza o il lastrico solare, anche quando sono in uso esclusivo, svolgono spesso una funzione di copertura dell’edificio o di una parte dell’edificio. Per questo, il condominio può essere chiamato a rispondere dei danni derivanti da carenze che riguardano la funzione comune della struttura.

L’amministratore e l’assemblea hanno specifici doveri in materia di conservazione delle parti comuni. Quando il problema riguarda elementi strutturali o di impermeabilizzazione che servono alla copertura, non basta sostenere che la terrazza sia utilizzata da un solo condomino o da un inquilino.

Il condominio, quindi, può essere coinvolto nella responsabilità risarcitoria quando il danno dipende anche dalla mancata conservazione della parte comune.

Responsabilità solidale: il danneggiato può chiedere l’intero risarcimento

Il principio più importante, per chi subisce il danno, riguarda la responsabilità solidale prevista dall’art. 2055 c.c.

Quando più soggetti concorrono a causare lo stesso danno, ciascuno di essi può essere tenuto a risarcire l’intero pregiudizio nei confronti del danneggiato. In altre parole, il proprietario dell’appartamento danneggiato non è obbligato a dividere preventivamente la propria richiesta tra condominio, locatore e conduttore secondo quote separate.

Il danneggiato può rivolgersi a uno o più responsabili per ottenere il ristoro integrale del danno. Sarà poi il soggetto che ha pagato più della propria quota a chiedere agli altri corresponsabili il rimborso della parte di rispettiva competenza.

Questo principio ha una funzione di tutela pratica. Evita che il danneggiato debba sopportare le difficoltà derivanti dalla ripartizione interna delle responsabilità tra soggetti diversi.

Art. 1126 c.c.: quando vale la regola di un terzo e due terzi

Un aspetto spesso frainteso riguarda l’art. 1126 c.c., che disciplina le spese relative al lastrico solare di uso esclusivo.

La norma prevede, in sintesi, che quando l’uso del lastrico solare non è comune a tutti i condòmini, le spese di riparazione o ricostruzione siano sostenute per un terzo da chi ne ha l’uso esclusivo e per due terzi dai condòmini dell’edificio o della parte di edificio a cui il lastrico serve da copertura.

Questo criterio, però, non può essere opposto al danneggiato per ridurre il risarcimento richiesto.

La distinzione è fondamentale:

• nel rapporto esterno, cioè verso il soggetto danneggiato, opera la responsabilità solidale;
• nel rapporto interno, cioè tra i corresponsabili, può rilevare il criterio di riparto previsto dall’art. 1126 c.c., salvo prova di una diversa imputabilità del danno.

Di conseguenza, il danneggiato non deve limitarsi a chiedere un terzo a chi usa la terrazza e due terzi al condominio. Se il danno è riconducibile causalmente a più soggetti, ciascuno può essere chiamato a rispondere per l’intero.

Il criterio di un terzo e due terzi serve invece, di regola, a regolare i rapporti interni tra chi ha pagato e gli altri soggetti coinvolti.

Cosa deve fare chi subisce infiltrazioni

Chi subisce infiltrazioni provenienti da una terrazza o da un lastrico solare dovrebbe agire con tempestività e conservare la documentazione utile.

In particolare, è opportuno:

• fotografare i danni e l’evoluzione delle macchie di umidità;
• comunicare subito il problema all’amministratore di condominio;
• informare il proprietario o l’utilizzatore della terrazza sovrastante;
• richiedere, se necessario, un sopralluogo tecnico;
• conservare preventivi, fatture e relazioni peritali;
• evitare interventi che possano rendere più difficile l’accertamento delle cause, salvo urgenze necessarie a limitare il danno.

Nei casi più complessi, la consulenza tecnica è spesso decisiva. Prima ancora di discutere su chi debba pagare, occorre stabilire da dove provenga l’acqua e quali difetti abbiano contribuito alle infiltrazioni.

Conseguenze pratiche per condominio, proprietario e inquilino

Per il danneggiato, il principio della responsabilità solidale rappresenta una tutela importante, potendo chiedere l’intero risarcimento a uno dei soggetti responsabili, senza dover affrontare subito la complessa ripartizione delle quote interne.

Per il conduttore, la sentenza ricorda che l’uso della terrazza comporta anche doveri di attenzione e custodia. Se il danno deriva da condotte o omissioni rientranti nella sua sfera di controllo, l’inquilino può essere coinvolto nella responsabilità.

Per il proprietario, la locazione dell’immobile non elimina ogni possibile responsabilità, restando da valutare gli obblighi relativi alla struttura, alla manutenzione straordinaria e agli interventi che non competono al conduttore.

Per il condominio, la funzione di copertura della terrazza o del lastrico solare impone attenzione alla conservazione delle parti comuni. L’amministratore non dovrebbe ignorare segnalazioni di infiltrazioni, ristagni d’acqua o difetti di impermeabilizzazione, perché questi problemi possono esporre il condominio a responsabilità risarcitorie.

FAQ

Chi paga i danni da infiltrazioni provenienti da una terrazza in condominio?

Dipende dalle cause delle infiltrazioni. Possono rispondere il condominio, il proprietario, l’utilizzatore della terrazza o più soggetti insieme, se le rispettive condotte o omissioni hanno concorso a provocare il danno.

Il danneggiato deve chiedere il risarcimento secondo le quote dell’art. 1126 c.c.?

No. Il criterio di un terzo e due terzi previsto dall’art. 1126 c.c. rileva normalmente nei rapporti interni tra i corresponsabili, ma non limita di per sé la richiesta risarcitoria del danneggiato verso i soggetti responsabili.

L’inquilino può essere responsabile delle infiltrazioni dalla terrazza?

Sì, ma solo se il danno è riconducibile a condotte o omissioni rientranti nella sua sfera di controllo, come la mancata pulizia degli scarichi o l’omessa segnalazione di anomalie evidenti.

Il proprietario è sempre escluso se l’immobile è locato?

No. La locazione non esclude automaticamente la responsabilità del proprietario, soprattutto quando il danno dipende da difetti strutturali, manutenzione straordinaria o situazioni che richiedono un intervento non riconducibile alla normale gestione del conduttore.

Il condominio può essere responsabile anche se la terrazza è in uso esclusivo?

Sì. Se la terrazza o il lastrico solare svolge funzione di copertura dell’edificio, il condominio può essere coinvolto quando il danno deriva anche da carenze nella conservazione della parte comune.

Conclusioni

Le infiltrazioni provenienti da una terrazza a uso esclusivo o da un lastrico solare richiedono sempre una valutazione attenta. Non basta chiedersi chi utilizzi la terrazza: occorre verificare la causa del danno, la funzione della struttura, gli obblighi del condominio, il ruolo del proprietario e l’eventuale condotta dell’inquilino.

Il punto centrale è che il danneggiato può beneficiare della responsabilità solidale tra i soggetti che hanno concorso a causare il danno. Il criterio di riparto dell’art. 1126 c.c., invece, rileva soprattutto nei rapporti interni tra corresponsabili e non limita, di per sé, la richiesta risarcitoria verso ciascuno di essi.

In presenza di infiltrazioni provenienti da terrazze, lastrici solari o parti comuni, è opportuno valutare con attenzione la documentazione tecnica, il regolamento condominiale e i rapporti tra i soggetti coinvolti. L’Avv. Marco Pastorio, con sede a Vigevano, assiste privati, condòmini, proprietari e locatori nell’esame della posizione e nella gestione delle controversie condominiali e risarcitorie.