Prelazione agraria: limiti in caso di fondo parzialmente agricolo e fabbricati rurali

La prelazione agraria è uno degli istituti più rilevanti nella circolazione dei fondi rustici. Per coltivatori diretti, imprenditori agricoli, proprietari e tecnici del settore, il punto non è soltanto sapere quando il diritto sorge, ma anche su quali beni possa essere concretamente esercitato, tenendo conto dei requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla disciplina applicabile.

La questione diventa particolarmente delicata quando la vendita riguarda un compendio misto: terreni agricoli, porzioni con diversa destinazione urbanistica, fabbricati rurali, cortili, depositi, locali accessori o immobili non più funzionali all’attività agricola.

Su questi aspetti l’orientamento della giurisprudenza è ormai consolidato. Una recente conferma si rinviene nell’ordinanza della Cassazione n. 27986/2023, secondo cui la disciplina della prelazione agraria, avendo carattere eccezionale, non può essere estesa oltre i casi previsti dalla legge. In particolare, essa non si applica automaticamente alle porzioni di fondo aventi destinazione edilizia, industriale o turistica, né ai fabbricati rurali quando manchi un effettivo rapporto pertinenziale con il fondo agricolo.

Il problema: quando il fondo non è interamente agricolo

Nella pratica, è frequente che un unico compendio immobiliare comprenda particelle o porzioni con destinazioni diverse. Un fondo può essere in parte agricolo e in parte edificabile; oppure può includere fabbricati un tempo rurali, ma ormai autonomi rispetto alla coltivazione.

In questi casi occorre evitare una conclusione automatica: non tutto ciò che viene venduto insieme a un terreno agricolo rientra necessariamente nella prelazione agraria.

L’art. 8 l. 590/1965 disciplina la prelazione del coltivatore diretto in caso di trasferimento a titolo oneroso del fondo concesso in affitto, in presenza dei requisiti previsti dalla norma. Tuttavia, il secondo comma esclude la prelazione quando i terreni, in base agli strumenti urbanistici, siano destinati a utilizzazione edilizia, industriale o turistica.

Il dato urbanistico assume quindi un ruolo decisivo. Non basta che il fondo sia inserito in un contesto agricolo o che sia stato storicamente utilizzato nell’ambito dell’azienda agricola, ma occorre verificare la destinazione effettiva e giuridicamente rilevante delle singole porzioni.

Il limite della destinazione agricola del fondo

Come anticipato, il carattere eccezionale delle norme sulla prelazione agraria impedisce un’interpretazione estensiva del concetto di fondo rustico.

La conseguenza è netta: quando viene alienato un fondo destinato solo in parte a scopi agricoli, il coltivatore diretto può esercitare la prelazione o il riscatto solo sulla parte avente destinazione agricola, a nulla rilevando che la porzione agricola sia prevalente per superficie o per valore.

La prevalenza della parte agricola non consente, di per sé, di attrarre nella prelazione anche porzioni aventi destinazione diversa. In questa prospettiva, la prelazione agraria non può estendersi alle parti del fondo con destinazione non agricola, salva la specifica questione dei cosiddetti relitti inutilizzabili, richiamata, ad esempio, da Cass. n. 3727/2012.

Fondo agricolo, porzioni edificabili e limiti della prelazione

Per chi opera nel settore agricolo, il punto pratico è il seguente: prima di esercitare una prelazione o valutare un riscatto, è necessario distinguere con precisione:

le particelle o porzioni aventi destinazione agricola;
le particelle o porzioni aventi destinazione edilizia, industriale o turistica;
i fabbricati rurali effettivamente strumentali al fondo;
gli immobili che, pur collocati nel compendio, hanno autonomia funzionale.

La distinzione non è solo catastale. La classificazione catastale può essere un indizio, ma non sostituisce la verifica urbanistica e funzionale.

Per esempio, un fabbricato accatastato come rurale potrebbe non essere più concretamente destinato al servizio del fondo o, al contrario, un fabbricato utilizzato stabilmente come deposito di attrezzature, ricovero mezzi agricoli o struttura funzionale alla coltivazione può assumere rilievo come pertinenza agraria, se ricorrono i requisiti richiesti.

I fabbricati rurali rientrano nella prelazione agraria?

La risposta non può essere unica. I fabbricati rurali possono rientrare nell’ambito della prelazione agraria, ma non automaticamente. Il punto decisivo non è la sola ruralità catastale o storica del fabbricato, ma la permanenza di una relazione funzionale e pertinenziale con il fondo agricolo.

La giurisprudenza ammette che la prelazione possa riguardare anche fabbricati rurali, quando essi siano legati al fondo da un effettivo rapporto pertinenziale. Oltre alla già citata Cass. n. 3727/2012, si veda Cass. n. 11314/2009.

Il principio è particolarmente importante nel caso di vendita separata dei soli fabbricati rurali, in quanto la giurisprudenza ha riconosciuto che il coltivatore diretto, già acquirente del fondo agricolo in forza della prelazione agraria, può avere diritto di prelazione o riscatto anche nel successivo trasferimento dei fabbricati non ancora venduti, purché questi siano rimasti pertinenze del fondo e siano stati concretamente utilizzati per la coltivazione.

La verifica, quindi, riguarda la funzione del fabbricato: esso deve essere durevolmente destinato al servizio del fondo agricolo e non semplicemente collocato nelle sue vicinanze.

Che cosa si intende per pertinenza agraria

La pertinenza agraria è una particolare applicazione del concetto generale di pertinenza previsto dall’art. 817 c.c.

Secondo la Cassazione, il rapporto pertinenziale non dipende da un mero collegamento materiale tra due beni, ma da una relazione economico-giuridica di strumentalità e complementarietà funzionale, dove il bene accessorio deve arrecare utilità al bene principale, non soltanto al proprietario.

Nel contesto agricolo, ciò significa che il fabbricato deve essere funzionale a un più ampio e razionale sfruttamento del fondo.

Sono quindi rilevanti due requisiti:

requisito oggettivo, cioè l’effettiva destinazione del fabbricato al servizio del fondo agricolo;
requisito soggettivo, cioè la volontà del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di destinare stabilmente quel bene al servizio del fondo.

Nel settore agricolo, esempi tipici di beni potenzialmente pertinenziali possono essere depositi per attrezzi, stalle, fienili, magazzini agricoli, locali per ricovero mezzi, strutture strettamente legate alla coltivazione o all’allevamento. Tuttavia, la qualificazione va sempre verificata nel caso concreto.

Vendita separata dei fabbricati rurali

Un profilo frequente riguarda la vendita del terreno agricolo senza i fabbricati, oppure la successiva vendita dei fabbricati rimasti in proprietà dell’originario alienante.

La giurisprudenza ha ritenuto possibile la prelazione del coltivatore diretto anche nella vendita separata dei fabbricati rurali, ma solo se permane il vincolo pertinenziale.

In termini pratici, occorre domandarsi:

il fabbricato era già destinato al servizio del fondo agricolo?
il coltivatore continuava a utilizzarlo per la coltivazione?
il fabbricato era necessario o comunque funzionale all’esercizio dell’attività agricola?
il rapporto tra fondo e fabbricato era stabile e non occasionale?
l’immobile aveva autonomia abitativa, commerciale o produttiva estranea all’attività agricola?

Se il fabbricato non svolge più alcuna funzione agricola, oppure se è autonomo rispetto al fondo, l’estensione della prelazione diventa difficilmente sostenibile.

Un caso pratico: fabbricati non compresi nella precedente vendita o nel riscatto

Un esempio utile è offerto da Cass. n. 27986/2023, che ha affrontato il caso di alcuni soggetti che, dopo avere esercitato il riscatto agrario su determinati terreni, pretendevano di trattenere anche porzioni di fabbricati, sostenendo che fossero pertinenze dei fondi riscattati.

La Cassazione ha escluso questa prospettazione, valorizzando il fatto che i fabbricati non erano stati ricompresi nell’alienazione e che non risultava provato un rapporto pertinenziale di diritto o di fatto con i fondi.

La questione è importante perché conferma che chi invoca la prelazione o il riscatto non può limitarsi ad affermare che un fabbricato è “rurale” o che si trova nel medesimo complesso, ma deve dimostrare il concreto collegamento funzionale con il fondo agricolo.

Il problema dei relitti inutilizzabili

Un ulteriore profilo riguarda l’ipotesi in cui, separando la parte agricola da quella non agricola, le porzioni escluse dalla prelazione diventino relitti inutilizzabili.

Secondo l’orientamento della Cassazione, il proprietario può esigere che la prelazione o il riscatto si estendano all’intero fondo quando le parti non destinate a scopi agricoli, una volta separate dalle restanti, perderebbero ogni concreta utilizzabilità.

Si tratta però di un punto delicato. La soluzione mira a evitare che il proprietario subisca una frammentazione irragionevole del bene, ma deve essere valutata con cautela, perché la legge sulla prelazione agraria non prevede espressamente un generale potere di estensione alle porzioni non agricole.

Nella pratica, quindi, l’argomento dei “relitti inutilizzabili” richiede una verifica tecnica accurata, anche con il supporto di documentazione urbanistica, catastale e, se necessario, peritale.

Indicazioni operative per agricoltori, proprietari e tecnici

Prima di esercitare una prelazione agraria o contestare una vendita, è opportuno raccogliere e verificare almeno:

titolo di conduzione del fondo;
durata della coltivazione;
qualifica soggettiva del conduttore;
contratto di affitto o altro rapporto agrario;
certificati di destinazione urbanistica;
visure catastali;
planimetrie;
atti di provenienza;
eventuali precedenti vendite parziali;
uso concreto dei fabbricati;
documentazione aziendale che dimostri la funzione agricola degli immobili;
eventuali comunicazioni di vendita ricevute dal proprietario.

Per il proprietario che intende vendere, è altrettanto importante strutturare correttamente l’operazione, distinguendo le porzioni agricole da quelle non agricole e chiarendo il regime dei fabbricati.

Per il coltivatore diretto o l’imprenditore agricolo interessato all’acquisto, invece, è essenziale valutare se il diritto di prelazione possa essere esercitato sull’intero compendio o soltanto su alcune parti.

Conclusioni

La prelazione agraria non opera in modo automatico su tutti i beni collegati, materialmente o catastalmente, a un fondo agricolo.

Quando il compendio comprende porzioni con diversa destinazione urbanistica o fabbricati rurali, occorre distinguere attentamente:

ciò che è effettivamente fondo agricolo;
ciò che ha destinazione edilizia, industriale o turistica;
ciò che costituisce pertinenza agraria;
ciò che ha autonomia funzionale rispetto all’attività agricola.

L’orientamento della Cassazione ha una linea prudente: la prelazione agraria, incidendo sulla libertà di disposizione del proprietario, è disciplina di stretta interpretazione. Il diritto può essere esercitato nei casi previsti dalla legge, ma non può essere esteso oltre i suoi presupposti.

In operazioni che riguardano fondi agricoli, cascine, fabbricati rurali o compendi misti, soprattutto in territori a forte vocazione agricola come la Lomellina e la provincia di Pavia, è opportuno esaminare preventivamente la documentazione urbanistica, catastale e contrattuale.

FAQ

La prelazione agraria si applica anche alle parti edificabili del fondo?

No, non automaticamente. L’art. 8 l. 590/1965 esclude la prelazione quando i terreni, in base agli strumenti urbanistici, siano destinati a utilizzazione edilizia, industriale o turistica.

Se un fondo è prevalentemente agricolo, la prelazione si estende a tutto il compendio?

Non necessariamente. La prevalenza della parte agricola non consente, da sola, di attrarre nella prelazione anche porzioni aventi diversa destinazione urbanistica.

I fabbricati rurali rientrano sempre nella prelazione agraria?

No. I fabbricati rurali possono rientrare nella prelazione solo quando sussiste un effettivo rapporto pertinenziale e funzionale con il fondo agricolo.

Che cosa bisogna dimostrare per qualificare un fabbricato come pertinenza agraria?

Occorre verificare l’effettiva destinazione del fabbricato al servizio del fondo agricolo e la volontà stabile del titolare di mantenerlo funzionalmente collegato al fondo.

La classificazione catastale del fabbricato è decisiva?

No. La classificazione catastale può essere un indizio, ma non sostituisce la verifica urbanistica e funzionale dell’immobile.

Che cosa accade se le parti non agricole diventano inutilizzabili dopo la separazione?

Secondo l’orientamento della Cassazione, il proprietario può chiedere che la prelazione o il riscatto si estendano all’intero fondo quando le parti escluse perderebbero ogni concreta utilizzabilità. La valutazione richiede però particolare cautela.

Assistenza nella valutazione della prelazione agraria

In presenza di vendite riguardanti fondi agricoli, fabbricati rurali o compendi misti, è opportuno valutare con attenzione la documentazione urbanistica, catastale e contrattuale, oltre all’uso concreto degli immobili. Lo Studio Legale Avv. Marco Pastorio, con sede a Vigevano, assiste proprietari, coltivatori diretti e imprese agricole nell’esame della posizione e nella gestione delle possibili iniziative.