Sito contaminato e obblighi del proprietario non responsabile dell’inquinamento
Quando un terreno, un fabbricato o un’area produttiva risultano contaminati, occorre distinguere con attenzione la posizione del soggetto che ha causato l’inquinamento da quella del proprietario che non vi ha contribuito.
La questione è particolarmente rilevante nei casi di aree industriali dismesse, terreni acquistati dopo il verificarsi della contaminazione, immobili interessati da superamenti delle soglie ambientali o fondi coinvolti in fenomeni di inquinamento storico.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3077/2023, hanno chiarito un principio centrale: il proprietario non responsabile della contaminazione non può essere automaticamente obbligato alla bonifica o alla messa in sicurezza d’emergenza solo perché titolare del bene.
Il principio “chi inquina paga” nei siti contaminati
La disciplina ambientale si fonda sul principio “chi inquina paga”, di derivazione europea. Tale principio serve a individuare il soggetto sul quale devono gravare i costi degli interventi di prevenzione, riparazione e ripristino ambientale.
Secondo la Cassazione, questo criterio non può essere trasformato nella diversa regola “chi possiede paga”. L’obbligo di intervenire presuppone infatti un collegamento causale tra la condotta del soggetto e la contaminazione del sito.
La sola qualità di proprietario dell’area contaminata non è quindi sufficiente per imporre obblighi di bonifica o di messa in sicurezza propri del responsabile dell’inquinamento.
Proprietario incolpevole e responsabile della contaminazione
La distinzione tra proprietario incolpevole e responsabile dell’inquinamento è decisiva.
Il responsabile della contaminazione è il soggetto che ha causato, o concorso a causare, l’inquinamento. Su di lui gravano gli obblighi previsti dal Codice dell’ambiente, compresi gli interventi di messa in sicurezza, bonifica e ripristino.
Il proprietario non responsabile, invece, è il soggetto che ha un rapporto giuridico con il sito contaminato, ma non ha dato causa alla contaminazione.
Ne consegue che il proprietario incolpevole non può essere destinatario di un ordine di bonifica o di messa in sicurezza d’emergenza fondato esclusivamente sulla titolarità del bene. La Cassazione esclude, in questo modo, una responsabilità automatica “da posizione”.
Misure di prevenzione e messa in sicurezza d’emergenza: differenze
Un profilo centrale riguarda la distinzione tra misure di prevenzione e messa in sicurezza d’emergenza, spesso indicate rispettivamente come m.i.p.r.e. e m.i.s.e.
Le misure di prevenzione sono finalizzate a fronteggiare una minaccia imminente di danno, quando il danno ambientale non si è ancora verificato ma esiste un rischio concreto e prossimo per la salute o per l’ambiente.
La messa in sicurezza d’emergenza, invece, presuppone una contaminazione già in atto o comunque una situazione che richiede interventi immediati per contenere la diffusione degli inquinanti, impedire il contatto con altre matrici ambientali e gestire la fase emergenziale in vista degli eventuali interventi successivi.
Le due categorie non possono essere sovrapposte. Assimilare la messa in sicurezza d’emergenza alle misure di prevenzione significherebbe imporre al proprietario incolpevole obblighi che la legge pone, invece, a carico del responsabile della contaminazione.
Quali obblighi ha il proprietario non responsabile?
Il proprietario che venga a conoscenza di una possibile contaminazione non può restare del tutto inattivo.
L’art. 245 del Codice dell’ambiente prevede specifici obblighi a carico del proprietario o del gestore dell’area. In particolare, egli deve comunicare la situazione agli enti competenti e adottare le misure di prevenzione necessarie quando sussista una minaccia imminente per la salute o per l’ambiente.
Si tratta, tuttavia, di obblighi diversi dalla bonifica e dalla messa in sicurezza d’emergenza.
La posizione del proprietario incolpevole non può essere ampliata fino a comprendere interventi che competono al soggetto responsabile dell’inquinamento. Spetta alla Pubblica Amministrazione svolgere le verifiche necessarie per individuare il responsabile della contaminazione.
Il ruolo della Pubblica Amministrazione
In presenza di un sito contaminato, l’Amministrazione non può limitarsi a rivolgere l’ordine di intervento al proprietario dell’area solo perché più facilmente individuabile o dotato di maggiore capacità economica.
L’autorità competente deve ricercare il responsabile dell’inquinamento e motivare adeguatamente le proprie determinazioni.
Se il responsabile non viene individuato, o se non provvede, gli interventi possono essere eseguiti d’ufficio secondo la disciplina del Codice dell’ambiente.
In tale ipotesi, il proprietario non responsabile può subire conseguenze patrimoniali connesse all’onere reale e al privilegio speciale immobiliare previsti dall’art. 253 del Codice dell’ambiente, nei limiti stabiliti dalla legge. In particolare, la responsabilità patrimoniale è collegata al valore di mercato dell’area dopo l’esecuzione degli interventi.
Questa disciplina conferma che il proprietario incolpevole non può essere equiparato al soggetto che ha causato la contaminazione.
L’intervento volontario del proprietario incolpevole
Il proprietario non responsabile può decidere di intervenire volontariamente sul sito contaminato.
Questa scelta può essere valutata, ad esempio, per evitare l’aggravamento della situazione, contenere le conseguenze patrimoniali sul bene, agevolare la circolazione dell’immobile o tutelare un interesse economico collegato alla valorizzazione dell’area.
L’intervento volontario resta però una facoltà, non un obbligo generalizzato di bonifica.
La scelta di attivarsi non comporta, di per sé, il riconoscimento della responsabilità per la contaminazione, né legittima automaticamente l’imposizione di ulteriori obblighi da parte dell’Amministrazione. Ogni situazione deve essere valutata sulla base degli atti disponibili, della storia del sito, delle attività svolte e degli elementi tecnici acquisiti.
Perché la sentenza è rilevante per proprietari e acquirenti
La pronuncia delle Sezioni Unite ha importanti conseguenze pratiche per chi possiede o intende acquistare un terreno, un capannone, un’area produttiva o un immobile con possibili criticità ambientali.
In questi casi è opportuno esaminare con attenzione la documentazione disponibile, tra cui autorizzazioni, attività precedentemente svolte sul sito, indagini ambientali, comunicazioni agli enti, eventuali ordinanze, iscrizioni di oneri reali e procedimenti di bonifica.
Il punto non è soltanto accertare se il sito sia contaminato, ma comprendere chi possa essere considerato responsabile dell’inquinamento e quali obblighi possano essere legittimamente imposti.
Nelle operazioni di compravendita immobiliare, soprattutto quando l’immobile ha avuto destinazione industriale, artigianale, agricola intensiva o produttiva, una verifica preventiva può incidere sulla valutazione economica dell’operazione e ridurre il rischio di contestazioni successive.
Conclusioni
La Cassazione conferma un principio di equilibrio: la tutela dell’ambiente è un valore primario, ma gli obblighi di bonifica e di messa in sicurezza non possono essere imposti automaticamente a chi non ha causato l’inquinamento.
Il proprietario non responsabile ha obblighi di comunicazione e di prevenzione, può intervenire volontariamente e può subire alcune conseguenze patrimoniali nei limiti previsti dalla legge. Tuttavia, non può essere equiparato al responsabile della contaminazione solo perché titolare del bene.
In presenza di un sito contaminato o di un ordine amministrativo che imponga interventi ambientali, è necessario esaminare la documentazione tecnica e amministrativa, verificare la corretta individuazione del responsabile e valutare la legittimità degli obblighi richiesti.
In situazioni di questo tipo è opportuno valutare con attenzione la documentazione disponibile, le comunicazioni degli enti competenti e la storia del sito. Lo Studio Legale Avv. Marco Pastorio, con sede a Vigevano, assiste privati, proprietari e imprese nell’esame della posizione e nella gestione delle possibili iniziative.
