Fondo senza accesso e diritto di passaggio coattivo: il “si è sempre passato di qui” non basta a paralizzare la domanda
Introduzione
La servitù coattiva di passaggio è uno degli strumenti con cui il nostro ordinamento concilia il diritto di proprietà con l’esigenza di garantire l’effettiva utilizzabilità di un fondo.
Una recente pronuncia della Corte di Cassazione – sentenza n. 25213 del 15 settembre 2025 – ha ribadito un principio importante: per escludere lo stato di fondo intercluso, non è sufficiente la possibilità materiale di transitare su un terreno altrui. È necessario un titolo giuridico stabile, ossia un vero diritto reale di passaggio.
Cos’è la servitù coattiva di passaggio e quando spetta
L’articolo 1051 del Codice Civile riconosce al proprietario di un fondo intercluso il diritto di ottenere un passaggio sul fondo vicino, quando non dispone di un’uscita sulla via pubblica e non può procurarsela senza un eccessivo dispendio o disagio.
Il presupposto è quindi la mancanza di accesso utile alla via pubblica, che può essere:
- Interclusione assoluta: il fondo è completamente circondato da proprietà altrui e non ha alcun collegamento con la pubblica via. In questo caso, il diritto di passaggio è riconosciuto automaticamente, dovendosi solo individuare il tracciato meno dannoso e più breve per il fondo servente (Cass. Civ., Sez. II, n. 4534/2025; n. 19582/2021).
- Interclusione relativa: l’accesso esiste, ma è inadeguato o insufficiente rispetto alle esigenze del fondo (art. 1052 c.c.), oppure potrebbe essere realizzato solo con costi o difficoltà eccessive (Cass. Civ., Sez. II, n. 14/2020; Trib. Sciacca, n. 76/2024).
La valutazione spetta sempre al giudice, che deve esaminare la situazione concreta dei luoghi.
Un’importante evoluzione giurisprudenziale deriva dalla Corte Costituzionale n. 167/1999, che ha esteso la possibilità di concedere il passaggio anche per garantire l’accessibilità agli edifici abitativi, in particolare per le persone con disabilità.
La Cassazione ha fatto propria questa impostazione (Cass. Civ., Sez. II, n. 31242/2021; n. 18053/2023), riconoscendo che la servitù può rispondere anche a esigenze abitative e non solo produttive.
Quando non basta il passaggio di fatto: il chiarimento della Cassazione
Uno degli equivoci più frequenti riguarda la differenza tra un passaggio di fatto e un diritto di passaggio.
Molti proprietari ritengono che l’uso consolidato di un sentiero o di una strada – anche da lungo tempo – basti a escludere l’interclusione. Ma non è così.
La Cassazione n. 25213/2025 ha chiarito che l’assenza di interclusione non può basarsi su un accesso esercitato solo di fatto o per mera tolleranza del vicino.
Perché un fondo non sia considerato intercluso, deve esistere un diritto reale che renda l’accesso legittimo e stabile nel tempo.
In altre parole, il passaggio deve derivare:
- da un diritto di proprietà o comproprietà sul percorso (iure proprietatis), oppure
- da una servitù di passaggio già costituita (iure servitutis).
Il principio è consolidato (Cass. Civ., Sez. II, n. 15116/2021; n. 18214/2020):
“Il presupposto dell’interclusione non è escluso da un passaggio esercitato di fatto su un fondo altrui, ma solo dall’esistenza di un diritto reale che consenta un accesso legittimo e stabile.”
Un passaggio basato sulla cortesia o tolleranza del vicino è, per sua natura, precario e revocabile. Non offre quindi la certezza giuridica richiesta dalla legge per escludere la costituzione di una servitù coattiva.
Se l’interclusione è colpa del proprietario
Può accadere che l’interclusione sia stata causata dal proprietario stesso, ad esempio perché ha venduto la parte di terreno che consentiva l’accesso alla via pubblica senza riservarsi alcun passaggio.
Anche in questo caso, la Cassazione (sent. n. 25213/2025) riconosce la possibilità di ottenere una servitù coattiva di passaggio.
L’art. 1051 c.c. considera infatti l’interclusione come uno stato oggettivo, indipendente dalle cause che l’hanno determinata.
Lo scopo della norma è garantire che nessun fondo resti inutilizzabile o improduttivo, a tutela di un interesse economico generale che supera la responsabilità del singolo proprietario.
Servitù di passaggio: una tutela che evolve con la società
L’interpretazione moderna della servitù coattiva di passaggio non si limita più alle esigenze agricole o industriali, ma si estende anche ai valori della persona e al diritto alla piena accessibilità dell’abitazione.
Questo orientamento, affermato dalla Corte Costituzionale e consolidato dalla Cassazione, riflette una visione più ampia della funzione sociale della proprietà, in linea con l’art. 42 della Costituzione.
Conclusioni: i punti fermi della giurisprudenza
- L’interclusione è un fatto oggettivo, da valutare in concreto.
- Un passaggio di fatto non basta: occorre un titolo giuridico certo.
- La condotta del proprietario è irrilevante: conta solo lo stato del fondo.
- La tutela è estesa anche alle esigenze abitative e personali, non solo produttive.
In sintesi, la Cassazione conferma che il semplice “si è sempre passato di qui” non è sufficiente.
Perché un passaggio sia tutelato e opponibile, deve fondarsi su un vero diritto reale, capace di garantire stabilità e certezza nel tempo.
